Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davası
Kira
Sözleşmesi ve Kira İlişkisinden Doğan Davalar
Kira
sözleşmeleri ve kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişki 6098 sayılı Türk
Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olup, kira sözleşmelerine ve kira
uyuşmazlıklarına bu kanunun hükümleri uygulanır. Ancak önemle belirtelim ki,
kira uyuşmazlıklarına ilişkin emredici yasa hükümleri dışında, tarafların kendi
aralarında akdettikleri kira sözleşmesinin hükümleri de kendilerini kanun gibi
bağlamaktadır.
Kira Sözleşmelerinde Süre
Kira
sözleşmesi belirli veya belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Belirli
süreli kira sözleşmelerinde taraflar süre sonunda kira sözleşmesine örtülü
olarak devam etmeleri yani zımnen yenilemeleri halinde belirsiz süreli kira
sözleşmesine dönüşmüş olur.
KONUT ve ÇATILI İŞYERİ KİRALARI
Konut ve çatılı işyeri kiraları uygulamada en çok karşımıza çıkan kira
sözleşmesi türüdür. Bu sebeple olacak ki kanun koyucu, konut ve çatılı işyeri
kiralarını Türk Borçlar Kanunu’nda bağımsız bir ayırım içinde özel olarak
düzenlemiştir.
Kullanma Giderleri:
TBK md. 341 hükmünde konut ve çatılı işyeri kiralarında ısıtma,
aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine kimin katlanacağı düzenlenmiştir.
Söz konusu hükme göre sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa veya aksine yerel
adet yoksa bu giderler kiracıya aittir.
Kiracının Güvence Vermesi:
Kiracının güvence vermesi uygulamada kira bedeli dışında ‘depozit’ veya
‘teminat’ adı altında kiracıdan alınan güvence parası olarak karşımıza
çıkmaktadır. Belirtilmelidir ki güvence verme yasal bir borç olmayıp taraflar
arasındaki anlaşmaya dayanan sözleşmesel bir borçtur.
TBK md. 342 hükmünde kiracının güvence vermesi düzenlenmiş olup belirli
şartlar getirilmiştir. Öncelikle verilecek güvencenin konusu sadece para veya
kıymetli evrak olabilir. Ayrıca güvence tutarı da üç aylık kira bedelini aşamaz.
Kira Bedeli
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin sözleşmede taraflarca
ilk defa belirlenmesi yönünden herhangi bir sınırlama yoktur. Taraflar kira
bedelini serbestçe kararlaştırabilirler. Kanun koyucu kira bedeline ilişkin
yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak düzenlemeler yapmakla yetinmiştir.
TBK md. 343 hükmüne göre “Kira sözleşmelerinde kira
bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.”
Belirtilen hükmün devamında md.344’de “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde
uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici
fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek
koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira
sözleşmelerinde de uygulanır.” hükmü düzenlenmiştir.
Taraflarca bu konuda bir
anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat
endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla
hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre
belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir
anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş
yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın
sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat
endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve
emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Kira Bedelinin Belirlenmesi Davası (TBK md. 345)
Kira bedelinin
dava yoluyla belirlenmesi gerektiği hallerde bu dava her zaman açılabilir.
Taraflar
sözleşmede kira bedelinin yeni kira döneminde arttırılacağını
kararlaştırmışlarsa yeni kira döneminin sonuna kadar belirleme davası
açılabilir. Buna karşılık taraflar sözleşmede yeni kira döneminde kira
bedelinin arttırılacağına ilişkin bir hüküm koymamışlarsa, kiraya veren kira
bedelinin belirleme davasını yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki
bir tarihte açmakla yükümlüdür. Ancak kiraya veren dava açmamış olmakla
birlikte bu otuz günlük süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına
ilişkin yazılı bildirimde bulunmuşsa, belirleme davasını yeni kira döneminin
sonuna kadar açabilir.
Dava
sonunda mahkemece belirlenecek kira bedeli bu yeni kira döneminin
başlangıcından itibaren geçerli olup kiracıyı bağlar.
Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı (TBK md.
346)
Kiracıya, kira
bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez.
Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine
veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar
geçersizdir.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında
Sözleşmenin Sona Ermesi
Kiracıyı koruma
hükümlerinin en yoğun olduğu sözleşme türü konut ve çatılı işyeri kiralarıdır.
TBK md. 347 hükmüne göre Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli
süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 gün önce
bildirimde bulunmak suretiyle isterse sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak kiracı böyle bir bildirimde bulunmadığı
takdirde sözleşme, aynı şartlarla 1 yıl için uzatılmış sayılır.
Kiraya veren, sözleşme
süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık
uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının
bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir
sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli
konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı her zaman genel hükümlere göre fesih
bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Oysa kiraya veren ancak kiranın
başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle
sözleşmeye son verebilir.
Kiralananın
Aile Konutu Olması Hali:
TBK md. 349 hükmüne göre
aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı eşinin açık
rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün
olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı,
hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.
Kiracı olmayan eşin,
kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması
hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme
süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN DAVA YOLUYLA SONA ERMESİ
Öncelikle belirtilmelidir
ki, 5 Nisan 2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan 7445 sayılı Bazı
Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunu’nun md. 37 hükmü ile kira
ilişkilerinden kaynaklanan kira
tespit ve tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir.
Yapılan bu düzenleme ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak kira
uyuşmazlıklarından doğan davalarda, dava açmadan önce arabulucuya başvurma
zorunluluğu dava şartı olarak getirilmiştir.
Kiralanan taşınmazların
2004 sayılı kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri
zorunlu arabuluculuk şartından ayrık tutulmuştur. Yani taşınmazın ilamsız icra
yoluyla tahliyesi talep edilirken zorunlu arabuluculuk şartı bulunmamaktadır.
Tahliye
Sebepleri:
A)Kiraya
Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
a)
Kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı (gereksinimi) sebebiyle tahliye
davası açması (TBK md. 350/1):
TBK md. 350 hükmüne göre kiraya veren kira
sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği
bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi
sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin
sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre
fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek
tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
b)
Yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açması (TBK md. 351):
TBK md 351 hükmüne göre, kiralananı sonradan edinen
kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü
olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma
zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu
kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra
açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim
sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden
başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
c)
Kiralananın yeniden inşa ve imar amacıyla tahliyesi (TBK md. 350/I-2):
Kiraya veren kiralananın yeniden inşası veya imarı
amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu
işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise; belirli süreli
sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin
genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere
uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile
sona erdirebilir.
Üç
Yıl Geçmeden Kiraya Verme Yasağı (TBK md. 355)
Kiraya veren,
gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep
olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına
kiralayamaz.
Yeniden
inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı
sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski
kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve
yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya
verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir;
bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına
kiralanamaz.
Kiraya
veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira
yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat
ödemekle yükümlüdür.
B)
Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
a)
Kiracının yazılı tahliye taahhütü (TBK md. 352/1):
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra,
kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak
üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten
başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona
erdirebilir.
b)
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye talebi (TBK md. 352/2):
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde
kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir
kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için
kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa
kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların
yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla
kira sözleşmesini sona erdirebilir.
c)
Kiracının veya eşinin aynı belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir
konutunun bulunması (TBK md. 352/3):
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya
belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması
durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa,
sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla
sona erdirebilir.
Tahliye Davalarında Dava Süresinin
Uzatılması
TBK
md. 353 hükmüne göre, kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen
sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma
süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Kiracının
Ölümünde Sözleşmenin Sürdürülmesi
TBK md. 356 hükmüne göre,
ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten
mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve
kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini
sürdürebilirler.