Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davası

Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davası

Kira Sözleşmesi ve Kira İlişkisinden Doğan Davalar

Kira sözleşmeleri ve kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olup, kira sözleşmelerine ve kira uyuşmazlıklarına bu kanunun hükümleri uygulanır. Ancak önemle belirtelim ki, kira uyuşmazlıklarına ilişkin emredici yasa hükümleri dışında, tarafların kendi aralarında akdettikleri kira sözleşmesinin hükümleri de kendilerini kanun gibi bağlamaktadır.

Kira Sözleşmelerinde Süre

Kira sözleşmesi belirli veya belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde taraflar süre sonunda kira sözleşmesine örtülü olarak devam etmeleri yani zımnen yenilemeleri halinde belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşmüş olur.

KONUT ve ÇATILI İŞYERİ KİRALARI

Konut ve çatılı işyeri kiraları uygulamada en çok karşımıza çıkan kira sözleşmesi türüdür. Bu sebeple olacak ki kanun koyucu, konut ve çatılı işyeri kiralarını Türk Borçlar Kanunu’nda bağımsız bir ayırım içinde özel olarak düzenlemiştir.

Kullanma Giderleri:

TBK md. 341 hükmünde konut ve çatılı işyeri kiralarında ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine kimin katlanacağı düzenlenmiştir. Söz konusu hükme göre sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa veya aksine yerel adet yoksa bu giderler kiracıya aittir.

Kiracının Güvence Vermesi:

Kiracının güvence vermesi uygulamada kira bedeli dışında ‘depozit’ veya ‘teminat’ adı altında kiracıdan alınan güvence parası olarak karşımıza çıkmaktadır. Belirtilmelidir ki güvence verme yasal bir borç olmayıp taraflar arasındaki anlaşmaya dayanan sözleşmesel bir borçtur.

TBK md. 342 hükmünde kiracının güvence vermesi düzenlenmiş olup belirli şartlar getirilmiştir. Öncelikle verilecek güvencenin konusu sadece para veya kıymetli evrak olabilir. Ayrıca güvence tutarı da üç aylık kira bedelini aşamaz.

Kira Bedeli

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin sözleşmede taraflarca ilk defa belirlenmesi yönünden herhangi bir sınırlama yoktur. Taraflar kira bedelini serbestçe kararlaştırabilirler. Kanun koyucu kira bedeline ilişkin yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak düzenlemeler yapmakla yetinmiştir.

TBK md. 343 hükmüne göre “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.” Belirtilen hükmün devamında md.344’de “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” hükmü düzenlenmiştir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Kira Bedelinin Belirlenmesi Davası (TBK md. 345)

            Kira bedelinin dava yoluyla belirlenmesi gerektiği hallerde bu dava her zaman açılabilir.

            Taraflar sözleşmede kira bedelinin yeni kira döneminde arttırılacağını kararlaştırmışlarsa yeni kira döneminin sonuna kadar belirleme davası açılabilir. Buna karşılık taraflar sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin bir hüküm koymamışlarsa, kiraya veren kira bedelinin belirleme davasını yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açmakla yükümlüdür. Ancak kiraya veren dava açmamış olmakla birlikte bu otuz günlük süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunmuşsa, belirleme davasını yeni kira döneminin sonuna kadar açabilir.

            Dava sonunda mahkemece belirlenecek kira bedeli bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olup kiracıyı bağlar.

            Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı (TBK md. 346)

            Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

            Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi

            Kiracıyı koruma hükümlerinin en yoğun olduğu sözleşme türü konut ve çatılı işyeri kiralarıdır. TBK md. 347 hükmüne göre Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmak suretiyle isterse sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak kiracı böyle bir bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme, aynı şartlarla 1 yıl için uzatılmış sayılır.

Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı her zaman genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Oysa kiraya veren ancak kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeye son verebilir.

Kiralananın Aile Konutu Olması Hali:

TBK md. 349 hükmüne göre aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.

Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.

 

KİRA SÖZLEŞMESİNİN DAVA YOLUYLA SONA ERMESİ

Öncelikle belirtilmelidir ki, 5 Nisan 2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan 7445 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunu’nun md. 37 hükmü ile kira ilişkilerinden kaynaklanan kira tespit ve tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Yapılan bu düzenleme ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak kira uyuşmazlıklarından doğan davalarda, dava açmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu dava şartı olarak getirilmiştir.

Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri zorunlu arabuluculuk şartından ayrık tutulmuştur. Yani taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi talep edilirken zorunlu arabuluculuk şartı bulunmamaktadır.

TAHLİYE DAVASI

Tahliye Sebepleri:

A)Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

a) Kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı (gereksinimi) sebebiyle tahliye davası açması (TBK md. 350/1):

TBK md. 350 hükmüne göre kiraya veren kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

b) Yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açması (TBK md. 351):

TBK md 351 hükmüne göre, kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

c) Kiralananın yeniden inşa ve imar amacıyla tahliyesi (TBK md. 350/I-2):

Kiraya veren kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Üç Yıl Geçmeden Kiraya Verme Yasağı (TBK md. 355)

            Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

            Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

            Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

 

B) Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

a) Kiracının yazılı tahliye taahhütü (TBK md. 352/1):

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

b) İki haklı ihtar sebebiyle tahliye talebi (TBK md. 352/2):

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

c) Kiracının veya eşinin aynı belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması (TBK md. 352/3):

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

            Tahliye Davalarında Dava Süresinin Uzatılması

            TBK md. 353 hükmüne göre, kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

Kiracının Ölümünde Sözleşmenin Sürdürülmesi

TBK md. 356 hükmüne göre, ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.

0530 421 56 60
erzurum boşanma avukatı,erzurum ceza avukatı,erzurum göçmen avukatı,erzurum avukat